转自大碗楼市上海
明明房价已经降了很多了,死上但看房的海买人还是寥寥无几,好不容易来看了,房人但上来就是哪些房子给你“一大刀”。 但是正坑,说实话,死上有些房子啊,海买哪怕降的房人再多,也要抓紧出掉了。哪些房子 不然就真的正坑容易烂手里成累赘了。 第一类需要卖出的死上,小区规模太大的海买房子。 想要提醒大家的房人是,一定要深度警惕那些住宅密度贼高、体量过于庞大的小区。 这些小区充斥着群租房,前期很多小区的口碑已经坏了。 最典型的就是上海康城。 最近一段时间,上海康城已经出现了报复性的卖房,抛盘量极大,光链家就有166套房源同时出售。 相比于3个月以前,康城的挂牌量整整翻了一倍。 由于挂牌量实在太大了,你想要卖出,就只能不断的压价卖。 整个康城前期的价格还是以5万为主,去年年末降到了4.3万-4.5万之间。 现在的成交价格是多少,3.6万。 现在很多二三线城市的市中心,稍微好一点的地段,可能都会超过这个价格了。 为什么上海康城的房价会降的这么凶。 因为这个盘的体量,真的是太大。 整个小区的体量达到了288栋,差不多住了有1.3万户家庭。 一旦小区过于庞大,一定会出现三个方面的问题:
概括为一点,就是居住体验感差,大家在这里留不住。 因此,建议所有小区体量超过3000户的,大家都应该慎重。 类似的小区还包括了中远两湾城。 第二类需要卖出的:远郊或近郊不带地铁的房子。 远郊不带地铁房的房子,比如:崇明、金山;青浦白鹤、香花桥、重固;奉贤青村、庄行、拓林;浦东合庆、泥城、书院等等等等。 上海仅仅是中环内的各种规划就令人眼花缭乱,郊区五大新城如火如荼,远郊的大饼实在啃不动了。 当然,还有一种是近郊不带地铁的,这类房子大家也需要注意。 为什么这类房子不推荐,最本质的原因就是市区的购买力无法外溢过来。 比如奉贤海湾的绿地香颂,2017年的最高点的成交价格在2.5万的样子。 2024年3月最新的成交价1.22万,整整跌了一半。 而未来,仍然看不到翻身的可能,你说它是上海的房子,估计别人都不信。 这些万年不涨的远郊板块的典型特征有两个: 1.超远郊,距离市中心普遍在30公里以外; 2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。 这些地方其实已经可以说是与上海没什么关系。 站在通勤的角度看,金山可能还不如昆山。 而且,上海真的不缺土地,就算是新房供应一直很紧张的浦东,外环内仍然有大量的落地没有开发。 所以,远郊的房子真的不稀缺。 上海人口大量导入的时代早已过去,现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。 现在半生不熟的城乡结合部,未来可能一直半生不熟。 第三类需要卖出的:户型错配的小区。 户型错配的意思是,小区的户型面积偏大或是偏小,与地段品相出现不一致。 最常见的情况是,明明是刚需的板块,非得做个改善型的大户型出来。 比如杨浦有很多老公房,就属于这样的情况。 有个小区叫浣纱四村,位于杨浦的黄兴公园,内中环之间,地段也确实不错。 但可惜的是,里面出现了大户型的错配。 从成交价格看,在高峰的时候162平的单价才卖5.1万,而小户型的单均价可以卖6.3万左右。 同一个项目,因为户型错配,价差达到了23.5%。 户型错配,其实也就意味着区域内这类产品的购买力,是缺失的。 缺失,就意味着流动性会变得很差。 第四类需要卖出的,盲目相信规划跟着规划买房的。 2021年花9.5万买大虹桥的客户,一定会被坑的很惨。 因为2021年开始,大虹桥进入了概念晚期,红利基本被透支干净,这时过来买房,你就是接盘侠,你就是韭菜。 现在大虹桥核心区域的招商虹桥公馆多少钱。 挂牌单价6万。 你以为自己过来吃红利,其实你就是那个红利。 包括2021年花6万多买临港的,基本首付都亏没了。 也是因为2021年临港规划进入概念晚期,红利被透支,这时过来买房的就是韭菜,就是红利本身。 现在信息高度发达,规划很容易透支,大家切记不要买概念,晚期区域只有规划刚出来的时候才能赚到钱,买到房才能吃到红利,否则,请别盲目相信。 上海楼市已经进入了存量厮杀阶段,而存量厮杀意味着优胜劣汰。 好的会慢慢崛起,继续保持流动性。 坏的会一蹶不振,越发的难以卖出。 这些存量互相厮杀的产品缺陷其实很明显: 第一,缺少接盘侠。 现在上海楼市的主力接盘侠是新上海人,是年轻人。 这一届年轻人更关注社区的环境和地段的通达性。 因为这些90后、95后的新上海人,是见过世面的。 对于上海,他们没有土著那种地段情结。 但是,有个很大的前提,就是你可以通过轨交的方式及时抵达。 你让我下了地铁还要再兜兜转转半个小时到家,很多人其实是不愿意的。 同时,如果再加上户型错配的话,其实也就意味着区域内缺乏相关的购买力,这会导致流动性困难。 第二,可替代性太强。 高容积率的小区也就意味着你卖出的时候,会面临大量的产品同质化竞争,互相压价。 稍微好一点的小区比如中远两湾城,比如世茂滨江花园其实都面临着这样的问题。 地段很不错,但涨幅相比同地段的其他品质小区而言始终是低的。 其实就是因为对手盘实在太多了。 我们说老破小不能买,因为上海市面上70%的产品其实都是老破小,同质化竞争太厉害。 但其实没有意识到的是。 高容积率小区也面临着同样的尴尬处境。 对于陷入存量厮杀的小区,一定要坚决卖出,还有一个很重要的原因。 现在不卖,接下来会越来越难卖。 新房的大批量供应,正在疯狂的虹吸原有的购买力。 而新房供应的加大,必定分流二手房需求,更多的二手房购房者会到新房市场中来“搏一搏”。 对于处于厮杀中的二手房而言,意味着你的竞争对手又扩大了很多。 现在是置换的好时机。包括城市之间的置换,产品之间的置换。 对于低能级的城市而言,这是你出货的好时机,建议大家抓紧机会实现城市之间的资产置换,尽量往一线去,谨慎购买一线和强二线城市之外的房产。 声明:取材网络、谨慎鉴别 |